Qué dice la norma sobre vicios ocultos
La regla base es corta: la recepción conforme de la obra no impide que la entidad reclame después por defectos o vicios ocultos (art. 216.1). La recepción valida lo que el comité pudo verificar, no lo que no se podía ver.
La Ley N° 32069 fija la responsabilidad del contratista de obra por vicios ocultos en un plazo no menor de siete años (art. 69 de la Ley, según fuentes especializadas). El plazo concreto figura en tu contrato. Léelo antes de firmar.
Ojo con la diferencia de plazos. Tu garantía de fiel cumplimiento solo se mantiene hasta el consentimiento de la liquidación final (art. 182). La responsabilidad por vicios ocultos va mucho más allá: la respondes con tu empresa, no con la garantía.
Vicios ocultos en obra: cifras que debes conocer
Vicio oculto u observación de recepción
La diferencia es práctica. Una observación es lo que el comité encuentra al verificar la obra y va en el pliego (art. 212.4). Un vicio oculto es un defecto que no se detectó en ese momento.
El Reglamento lo conecta con la recepción. Si al verificar la subsanación el comité encuentra vicios o defectos distintos a los observados, igual firma el acta. Luego informa a la entidad para que te pida por escrito la subsanación, siempre que constituyan vicios ocultos (art. 212.10).
Quién responde según el sistema de entrega
| Sistema de entrega | Alcance de tu responsabilidad |
|---|---|
| Solo construcción | Respondes por el componente que ejecutas. La entidad responde por errores o deficiencias del expediente técnico (art. 158.1 a). |
| Diseño y construcción | Eres responsable de elaborar el expediente técnico y de ejecutar la obra (art. 158.1 b). Un defecto de diseño también es tuyo. |
| Mobiliario y equipamiento | Respondes por su garantía por un plazo que no puede superar dos años (art. 216.2). |
La supervisión también tiene su parte. Es responsable de verificar las especificaciones técnicas de los materiales admitidos en obra. El comité de recepción no comparte esa responsabilidad (art. 212.5).
Límites a la indemnización: solo en contratos grandes
Los contratos de obra pueden incluir un límite a la indemnización por vicios ocultos o por cualquier incumplimiento de las partes (art. 216.3). Solo si se cumplen dos criterios:
- El contrato original es igual o mayor a S/ 50 000 000 y/o es un contrato estandarizado de ingeniería y construcción de uso internacional.
- El límite no puede ser menor al 20 % del valor del contrato actualizado. Los daños por dolo o culpa inexcusable quedan fuera del límite.
Ese límite puede modificarse en la fase de selección, mediante el diálogo competitivo o la negociación (art. 216.4). En contratos menores, no hay tope pactado.
las controversias sobre vicios ocultos son conciliables (art. 330.1). Antes de un arbitraje, evalúa si una conciliación resuelve el reclamo más rápido.
Cómo reducir el riesgo desde la obra
- Documenta la calidad. Guarda protocolos, ensayos y certificados de materiales por partida.
- Registra en el cuaderno las aprobaciones del supervisor y las consultas sobre el expediente técnico (arts. 188.1 y 190).
- Consulta por escrito las deficiencias del expediente en solo construcción. Así queda claro que el error no es tuyo.
- Entrega planos post construcción completos. Son requisito en la última valorización y en la liquidación (arts. 210.10 y 214.1).
- Arma un archivo de cierre que conserves durante todo el plazo de responsabilidad.
- Responde rápido a cualquier reclamo con informe técnico: ¿es un vicio oculto o es desgaste, mal uso o falta de mantenimiento?
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Fuentes
- Reglamento de la Ley N° 32069, D.S. 009-2025-EF: arts. 158, 182, 188, 190, 210, 212, 214, 216 y 330 (texto completo).
- D.S. 001-2026-EF, que modifica los arts. 158 y 188 del Reglamento (texto).
- Plazo de responsabilidad por vicios ocultos (art. 69 de la Ley N° 32069): CEAR Latinoamericano y Partícula Jurídica.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. Verifica siempre el texto vigente de la Ley N° 32069 y su Reglamento, y las bases del procedimiento. AIT Capital no financia directamente: conseguimos el financiamiento a través de nuestros aliados estratégicos.